SUPERBONUS Sconto in fattura e cessione del credito: la deroga che non deroga

L’ennesima beffa normativa ai danni di contribuenti e imprese
Con le recenti risposte n. 103, 104 e 105 del 15 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate torna a chiarire — o meglio, a restringere — ulteriormente l’applicazione della deroga al blocco delle opzioni alternative alla detrazione (sconto in fattura e cessione del credito) previste per i bonus edilizi. Una ricostruzione che, dietro il tecnicismo, conferma purtroppo un quadro sempre più penalizzante per operatori e committenti, rimasti intrappolati in un groviglio normativo in continuo mutamento e raramente a favore di chi investe nel patrimonio immobiliare.
Il quadro normativo: dal Decreto Rilancio al Decreto Blocca Bonus
La disciplina delle opzioni alternative nasce con il Decreto Rilancio (art. 121, DL 34/2020): una misura che aveva l’ambizione di rilanciare l’edilizia post-pandemia, consentendo al contribuente di scegliere tra:
• la detrazione fiscale diretta in dichiarazione,
• lo sconto in fattura applicato dall’impresa,
• la cessione del credito a terzi (banche, intermediari, fornitori).
Dal 17 febbraio 2023, però, questa libertà è stata cancellata dal DL n. 11/2023 (c.d. Decreto Blocca Cessioni), che ha introdotto un divieto generalizzato per nuovi interventi, salvo alcune eccezioni previste all’art. 2, comma 2, legate alla tempestiva presentazione dei titoli abilitativi prima di quella data.
Una deroga che sembrava già abbastanza restrittiva, ma che il legislatore ha ulteriormente mutilato con l’articolo 1, comma 5 del DL 39/2024: una vera e propria trappola normativa che annulla ogni residua speranza di applicare sconto in fattura o cessione del credito se, al 30 marzo 2024, non risultano spese documentate da fattura per lavori già materialmente eseguiti.

Tre casi, una sola conclusione: la deroga si applica solo a chi è (quasi) già arrivato
Le tre risposte dell’Agenzia delle Entrate confermano quanto già molti temevano: la deroga c’è solo sulla carta.
Risposta n. 103/2025
Una società aveva acquistato un immobile da ristrutturare. La SCIA era stata presentata dal venditore nel 2021 e, nel 2022, erano stati versati oneri per l’occupazione di suolo pubblico.
Esito: Bocciatura. Gli oneri non rientrano tra le spese per la “materiale esecuzione” dei lavori richieste dal DL 39/2024.
Risposta n. 104/2025
Un condominio aveva sostenuto spese per servizi tecnici, computo metrico, direzione lavori e coordinamento sicurezza già nel 2022.
Esito: Bocciatura. Le spese tecniche non riguardano la “materiale esecuzione” e quindi non salvano il diritto all’opzione.
Risposta n. 105/2025
Un general contractor aveva firmato il contratto d’appalto nel gennaio 2024. I titoli abilitativi erano in regola (SCIA presentata nel 2022). Al 30 marzo 2024 erano stati pagati solo oneri di urbanizzazione, mentre le fatture relative ai lavori erano state emesse ma non ancora pagate.
Esito: Bocciatura doppia. Né gli oneri né le fatture non saldate al 30 marzo 2024 sono sufficienti per salvare il diritto all’opzione.

La retorica della “deroga” e la realtà dei fatti
Le risposte confermano un’interpretazione rigidissima — e per certi versi quasi capziosa — della normativa:
nessuna spesa effettiva per lavori eseguiti entro il 30 marzo 2024? Addio sconto in fattura e cessione del credito.
Non importa se:
• i titoli abilitativi siano perfettamente in regola (presentati prima del 17 febbraio 2023),
• ci siano contratti, progetti, direzione lavori, computi metrici, oneri pagati o cantieri in attesa solo della chiusura contabile.
Secondo l’Agenzia, solo i lavori fisici già eseguiti e pagati entro il 30 marzo 2024 legittimano la deroga. Tutto il resto — comprese spese anticipate e obbligatorie per poter avviare gli stessi cantieri — è considerato irrilevante.
Conclusioni: una politica fiscale punitiva travestita da “tutela del bilancio”
Ancora una volta, il legislatore italiano ha scelto di far ricadere su imprese e committenti le incertezze e i ripensamenti delle politiche fiscali legate al settore edilizio.
Le deroghe, più che strumenti di salvaguardia, sembrano ormai alibi normativi: esistono formalmente, ma sono inapplicabili nella stragrande maggioranza dei casi reali.
Un approccio che:
• penalizza chi ha agito in buona fede, contando su norme in vigore nel momento della progettazione;
• disincentiva l’iniziativa privata in un settore chiave per la riqualificazione energetica e sismica del Paese;
• crea un clima di incertezza cronica in cui pianificare lavori edilizi diventa sempre più un azzardo.
Dalla semplificazione promessa nel 2020 all’imbuto interpretativo del 2025, il passo è stato breve ma devastante.
Riferimenti normativi
• Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. “Decreto Rilancio”) – art. 121.
• Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 – art. 2, commi 1, 2, 3.
• Decreto-Legge 29 marzo 2024, n. 39 – art. 1, comma 5.
• Agenzia delle Entrate, risposte n. 103, 104, 105 del 15 aprile 2025.

Dott. Mirco Arcangeli Comm.sta in Catania e Milano
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